El Project Management en la construcción

 

Durante los últimos años, se ha escuchado esta palabra en numerosas ocasiones. Así pues, el management se ha identificado como el concepto que agrupa todas aquellas gestiones y actividades que optimizan los recursos de que se disponen, de manera que se alcancen los objetivos y finalidades previamente definidos.

La traducción a nuestra lengua de Project Management, es poco precisa, lo que provoca un sinfín de nombres y sinónimos: administración de proyectos, gestión de proyectos, dirección de proyecto, etc. El concepto de gestión, implica la necesidad de alcanzar el objetivo, es decir la eficacia e implica también la necesidad de manejar recursos, planificarlos, controlarlos, organizarlos y dirigirlos.

En los proyectos inmobiliarios, se entiende pues la combinación de recursos técnicos y humanos, organizados y dirigidos con el fin de un objetivo, en donde se incluye además el concepto del tiempo.

Qué es la dirección de proyectos según el PMI:

El PMI define el proyecto como un emprendimiento temporal que se lleva a cabo para crear un producto o servicio. Es un proceso, con una duración determinada y un fin concreto, compuesto por actividades y tareas diferentes, que puede ser elaborado de manera gradual. Todo proyecto necesita ser dirigido o gestionado por un director de proyectos. La dirección de proyectos sería la aplicación de conocimientos, habilidades, herramientas y técnicas a las actividades que componen los proyectos, con el fin de satisfacer los requisitos del mismo. Según el PMI, la dirección de proyectos se logra mediante la ejecución de procesos, usando conocimientos, habilidades, herramientas y técnicas de dirección. 

EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN

A la hora de acometer un proyecto inmobiliario han de tomarse en cuenta aspectos como la complejidad de los mismos, lo que requiere una mayor especialización y la necesidad de trabajar con equipos multidisciplinares; en definitiva, una necesidad de interdependencia entre los diferentes agentes que intervienen en un proceso constructivo: proyectistas, consultores, contratistas y promotor. Como respuesta a esta necesidad aparece la figura de Project Management, cuyas funciones entre otras son: 

• los estudios de viabilidad económica 

• la planificación financiera 

• el establecimiento del diseño 

• la configuración del coste 

• la relación coste-diseño 

• la contratación a través de preparación, selección y contratación de propuestas y, por último, y más importante: 

• la gestión de la construcción o management, es decir 

• la programación del tiempo y de la inversión 

• el plan aseguramiento de calidad 

• el control del tiempo 

• el control de los costes 

Todo esto permite controlar técnicamente el coste, plazo y calidad, desde la concepción del proyecto hasta la recepción de la obra.

Se trata de un contrato de confianza, en el que la Propiedad delega la responsabilidad a un único agente, quién se encarga de la planificación, el control del diseño y la gestión de contratación de la obra, así como de la coordinación, supervisión y control de la ejecución de la misma, manteniendo siempre en manos de la Propiedad el control para la correcta realización del Proyecto en todas sus fases, en el plazo previsto y con el presupuesto estimado. Y todo ello mediante el cobro de unos honorarios profesionales. 

Es un servicio profesional, independiente, que actúa en nombre de la propiedad, como parte de la dirección del cliente.

FUNCIONES

Para la realización del Project Management, es necesario el Project Manager, que es el máximo exponente del mismo, sobre el que se basa el proceso de dirección. Sus funciones pueden resumirse en: 

Definir los objetivos del proyecto 

• Paquetizar y desagregar el proyecto en diferentes contratos 

• Establecer la programación 

• Establecer el coste del proyecto 

• Establecer el plan de calidad total 

• Planificar a largo plazo 

• Dirigir el desarrollo del plazo 

• Dirigir y controlar el desarrollo del proyecto 

• Informar del proyecto a la propiedad 

• Establecer las comunicaciones internas-externas del proyecto 

BENEFICIOS DEL PROJECT MANAGEMENT 

• El Project Manager tiene los mismos objetivos que la Propiedad. Se pone en el lugar de la propiedad, piensa como ella, tiene los mismos fines. 

• El Propietario, el más importante. La propiedad mantiene su autoridad y control durante todo el proceso, es decir, recupera el protagonismo perdido en el método tradicional. 

• Evita la dilución de responsabilidades. 

• Cada agente que interviene (arquitecto, facultativo, contratista, subcontratistas) 

• Transparencia de todo el proceso. Frente a la opacidad del método tradicional, la propiedad tiene el conocimiento en todo momento de las gestiones, acciones, contratos, etc. realizadas. 

• Garantía de calidad. La calidad está presente a lo largo de todo el proceso. Se tiene estimado que el coste de la no calidad supone un 10% de la inversión total realizada. 

• Mejor comunicación Tendrá lugar entre los diferentes agentes que intervienen en el proceso, que se traduce en mayor eficacia del equipo. 

• Gestión del riesgo Comprende desde el inicio de la idea hasta su finalización. Se identifican los riesgos, se analizan y se establecen las acciones concretas y sus efectos sobre el proceso. 

• Los problemas se descubren con antelación Esta antelación será suficiente para aportar soluciones correctas